Общество,
3 минуты назад
«Только видеозапись спасет»: волжский адвокат Руслан Рустамов рассказал о битве за недвижимость, где побеждают мошенники
Читайте также:
- Что стоит за неприятными зловониями в Волжском? (сегодня, 12:21)
- В Волжском ночной пожар на Энгельса поднял с постелей десятки жильцов (сегодня, 11:26)
- В Волгоградской области разыскивают 37-летнюю женщину, пропавшую после посещения рынка (сегодня, 13:26)
- Волжанин лишится прав за незаконные спецсигналы и езду без регистрации (вчера, 12:27)
- 11-летняя девочка сбита прямо на проезжей части недалеко от Волжского (вчера, 10:22)
Волна судебных исков от пожилых продавцов, пытающихся через суд вернуть себе уже проданное жилье, захлестнула Россию. На фоне резонансной истории волжского бизнесмена Карена, оставшегося и без денег, и без квартиры, адвокат Руслан Рустамов в эксклюзивном комментарии для «Блокнот Волжский» раскрыл механизм этой масштабной юридической ловушки. Эксперт рассказал, какие доводы продавцов суды считают убедительными, почему справки из психдиспансера бесполезны, и какая единственная мера защиты может реально спасти покупателей от финансового краха.
«В последнее время действительно наблюдается рост числа случаев, когда продавцы, особенно пожилые, пытаются через суд оспорить уже завершенные сделки с недвижимостью и не только. Уже появились случаи оспаривания сделок по продаже транспортных средств. Этот вопрос затрагивает очень актуальную и сложную проблему, в которой сталкиваются интересы добросовестных покупателей и формальное соблюдение закона».
- Насколько часто встречаются подобные схемы мошенничества, когда продавец (особенно пожилой) после получения денег пытается оспорить сделку?
«По данным общедоступной статистики, за последний год рост количества судебных споров, в которых бывшие владельцы пытаются оспорить сделки купли-продажи недвижимости, составил 15–20% . Я думаю, что всплеск такой активности наблюдается на фоне громкого дела певицы Ларисы Долиной, которое привлекло всеобщее внимание к подобной возможности. Ситуация приобрела такой масштаб, что о ней заявили на уровне Госдумы и предложили изменения в законодательство».
- Каковы основные юридические основания, по которым продавцы чаще всего пытаются признать сделку недействительной в подобных случаях?
«Продавцы чаще всего добиваются успеха в суде, ссылаясь на следующие обстоятельства, которые, по их словам, имели место в момент сделки:
- Введение в заблуждение или обман: Это самая распространенная причина. Продавцы утверждают, что действовали по легенде мнимых «сотрудников спецслужб», проводящих «спецоперацию», или под влиянием мошенников.
- Неспособность осознавать последствия своих действий: Суды часто встают на сторону продавца, если есть заключение судебной экспертизы о том, что в момент подписания документов человек не полностью отдавал отчет в своих действиях, даже без наличия официального психиатрического диагноза. Возраст и когнитивные нарушения могут играть в этом роль.
- Давление третьих лиц: Заявляется о наличии угроз, шантажа или непреодолимого психологического влияния, под которым был совершен акт продажи».
- В статье волжанин предпринял все возможные меры предосторожности, наняв юриста, проверив документы и продавца (включая справки от нарколога и психолога), а также оформив «безопасную сделку» через банк. Можно ли было сделать что-то еще?
«Даже предприняв все перечисленные вами меры (проверка документов, справки, банковая ячейка), полностью исключить риск невозможно. Ваша история иллюстрирует общую для многих покупателей ситуацию: суды в подавляющем большинстве случаев встают на сторону продавца, если признают, что его воля была искажена, и делают это даже при наличии нотариально удостоверенной сделки и справок из психоневрологического диспансера (ПНД). Эти справки лишь подтверждают, что человек не состоял на учете, но не являются гарантией его полной дееспособности и осознанности в конкретный момент».
- Насколько существенным доказательством в суде будет видеозапись всего процесса сделки?
«Видеозапись процесса сделки может быть весьма существенным доказательством. Она способна наглядно продемонстрировать суду адекватное состояние продавца, отсутствие признаков страха или давления, его понимание сути происходящего и добровольность принятия решения. Это прямое доказательство может опровергнуть голословные утверждения о «непонимании» или «заблуждении».
- Насколько убедительными могут быть в суде заявления пожилой женщины о том, что ее «обманули мошенники и все ее деньги забрали», и что «в момент сделки она была больная, не в состоянии, не знала, что делает», особенно если у нее есть справки от нарколога и психолога, полученные до сделки?
«На текущий момент заявления пожилого продавца о том, что его «обманули мошенники» и он «не знал, что делает», имеют в суде очень высокий вес, особенно если они подкреплены результатами посмертной или посделочной судебной психолого-психиатрической экспертизы. Суды, руководствуясь принципом защиты слабой стороны, часто принимают такие утверждения на веру, перекладывая все риски на покупателя».
- Каким образом суды обычно оценивают эти справки и какие другие доказательства могут быть представлены для подтверждения или опровержения дееспособности сторон на момент сделки?
«Справки из ПНД и от нарколога суды часто считают недостаточными, так как они носят формальный характер и не отражают состояние человека непосредственно в момент подписания договора.
Ключевым доказательством становится судебная экспертиза, назначаемая уже в ходе разбирательства. Она призвана ретроспективно оценить дееспособность продавца в момент сделки.
Помимо видеозаписи, убедительными могут быть показания свидетелей (например, риелтора, соседей, родственников), которые подтвердят адекватность продавца до и во время сделки».
- Каковы на данный момент шансы покупателя отстоять свои права в суде, учитывая наличие доказательств?
«На сегодняшний день шансы покупателя выиграть такое дело, к сожалению, остаются невысокими, несмотря на все предпринятые меры предосторожности. Однако ситуация может меняться. Появились сообщения о том, что суды, столкнувшись с волной подобных исков, начали чаще учитывать и интересы добросовестных покупателей. Ваша доказательная база (видеозапись, справки, работа юриста) — это серьезный аргумент, который повышает ваши шансы, но стопроцентной гарантии не дает».
- Какие дополнительные меры предосторожности вы бы рекомендовали покупателям недвижимости, особенно при сделках с пожилыми людьми?
«Титульное страхование. Это, пожалуй, самая действенная мера финансовой защиты. Она страхует риск утраты права собственности именно в случае признания сделки недействительной. В случае проигрыша в суде вы получите денежную компенсацию.
Также личная встреча и неформальная беседа позволяют оценить адекватность продавца, его истинные мотивы. Подозрительно, если пожилой человек продает единственное жилье без планов покупки другого. Установите контакт с близкими родственниками продавца, получите их нотариальное согласие или просто информируйте их о сделке. Мошенники часто изолируют жертву.
Особое внимание к «ред флагам»: Заниженная цена, сделка по доверенности, отсутствие родственников, нелогичные объяснения причин продажи — все это должно вас насторожить.
Использование аккредитива или банковской ячейки с особыми условиями: Например, что деньги будут выданы только после личного подтверждения продавцом в присутствии свидетелей, что он получил деньги и претензий не имеет».
- Что, на Ваш взгляд, необходимо изменить в законодательстве или судебной практике, чтобы лучше защитить добросовестных покупателей от подобных мошеннических схем?
«Считаю, что в настоящее время необходимо:
1. Изменение судебной практики: Верховному Суду РФ необходимо дать четкие разъяснения, исключающие автоматическое удовлетворение исков бывших собственников без тщательной проверки добросовестности покупателя.
2. Обязательное нотариальное удостоверение для сделок с единственным жильем пожилых людей, с возложением на нотариуса обязанности проверять осознанность действий продавца .
3. Подключение органов опеки по аналогии со сделками с долями несовершеннолетних для защиты пожилых собственников при отчуждении единственного жилья.
4. Создание государственного компенсационного фонда по аналогии с фондом для обманутых дольщиков, который мог бы выступать гарантом в подобных ситуациях.
5. Ужесточение уголовной ответственности за организацию подобных схем, когда доказан сговор и мошеннический умысел».
Напомним, в Волжском 22 сентября на регулируемом пешеходном переходе водитель «Пежо Боксер» сбил 9-летнюю девочку на самокате — ребенок погиб на месте. По информации Главного управления МВД по Волгоградской области, по факту произошедшего возбуждено уголовное дело. Адвокат Руслан Амирасланович Рустамов дал подробный комментарий по этому делу, в котором рассказал о возможных мерах наказания для водителя, включая принудительные работы до 4 лет, а также затронул вопросы ответственности самого ребенка и органов, отвечающих за организацию дорожного движения. Экспертное мнение адвоката — в эксклюзивном материале «Блокнот Волжский».
Софья Донцова
Новости на Блoкнoт-Волжский
«В последнее время действительно наблюдается рост числа случаев, когда продавцы, особенно пожилые, пытаются через суд оспорить уже завершенные сделки с недвижимостью и не только. Уже появились случаи оспаривания сделок по продаже транспортных средств. Этот вопрос затрагивает очень актуальную и сложную проблему, в которой сталкиваются интересы добросовестных покупателей и формальное соблюдение закона».
- Насколько часто встречаются подобные схемы мошенничества, когда продавец (особенно пожилой) после получения денег пытается оспорить сделку?
«По данным общедоступной статистики, за последний год рост количества судебных споров, в которых бывшие владельцы пытаются оспорить сделки купли-продажи недвижимости, составил 15–20% . Я думаю, что всплеск такой активности наблюдается на фоне громкого дела певицы Ларисы Долиной, которое привлекло всеобщее внимание к подобной возможности. Ситуация приобрела такой масштаб, что о ней заявили на уровне Госдумы и предложили изменения в законодательство».
- Каковы основные юридические основания, по которым продавцы чаще всего пытаются признать сделку недействительной в подобных случаях?
«Продавцы чаще всего добиваются успеха в суде, ссылаясь на следующие обстоятельства, которые, по их словам, имели место в момент сделки:
- Введение в заблуждение или обман: Это самая распространенная причина. Продавцы утверждают, что действовали по легенде мнимых «сотрудников спецслужб», проводящих «спецоперацию», или под влиянием мошенников.
- Неспособность осознавать последствия своих действий: Суды часто встают на сторону продавца, если есть заключение судебной экспертизы о том, что в момент подписания документов человек не полностью отдавал отчет в своих действиях, даже без наличия официального психиатрического диагноза. Возраст и когнитивные нарушения могут играть в этом роль.
- Давление третьих лиц: Заявляется о наличии угроз, шантажа или непреодолимого психологического влияния, под которым был совершен акт продажи».
- В статье волжанин предпринял все возможные меры предосторожности, наняв юриста, проверив документы и продавца (включая справки от нарколога и психолога), а также оформив «безопасную сделку» через банк. Можно ли было сделать что-то еще?
«Даже предприняв все перечисленные вами меры (проверка документов, справки, банковая ячейка), полностью исключить риск невозможно. Ваша история иллюстрирует общую для многих покупателей ситуацию: суды в подавляющем большинстве случаев встают на сторону продавца, если признают, что его воля была искажена, и делают это даже при наличии нотариально удостоверенной сделки и справок из психоневрологического диспансера (ПНД). Эти справки лишь подтверждают, что человек не состоял на учете, но не являются гарантией его полной дееспособности и осознанности в конкретный момент».
- Насколько существенным доказательством в суде будет видеозапись всего процесса сделки?
«Видеозапись процесса сделки может быть весьма существенным доказательством. Она способна наглядно продемонстрировать суду адекватное состояние продавца, отсутствие признаков страха или давления, его понимание сути происходящего и добровольность принятия решения. Это прямое доказательство может опровергнуть голословные утверждения о «непонимании» или «заблуждении».
- Насколько убедительными могут быть в суде заявления пожилой женщины о том, что ее «обманули мошенники и все ее деньги забрали», и что «в момент сделки она была больная, не в состоянии, не знала, что делает», особенно если у нее есть справки от нарколога и психолога, полученные до сделки?
«На текущий момент заявления пожилого продавца о том, что его «обманули мошенники» и он «не знал, что делает», имеют в суде очень высокий вес, особенно если они подкреплены результатами посмертной или посделочной судебной психолого-психиатрической экспертизы. Суды, руководствуясь принципом защиты слабой стороны, часто принимают такие утверждения на веру, перекладывая все риски на покупателя».
- Каким образом суды обычно оценивают эти справки и какие другие доказательства могут быть представлены для подтверждения или опровержения дееспособности сторон на момент сделки?
«Справки из ПНД и от нарколога суды часто считают недостаточными, так как они носят формальный характер и не отражают состояние человека непосредственно в момент подписания договора.
Ключевым доказательством становится судебная экспертиза, назначаемая уже в ходе разбирательства. Она призвана ретроспективно оценить дееспособность продавца в момент сделки.
Помимо видеозаписи, убедительными могут быть показания свидетелей (например, риелтора, соседей, родственников), которые подтвердят адекватность продавца до и во время сделки».
- Каковы на данный момент шансы покупателя отстоять свои права в суде, учитывая наличие доказательств?
«На сегодняшний день шансы покупателя выиграть такое дело, к сожалению, остаются невысокими, несмотря на все предпринятые меры предосторожности. Однако ситуация может меняться. Появились сообщения о том, что суды, столкнувшись с волной подобных исков, начали чаще учитывать и интересы добросовестных покупателей. Ваша доказательная база (видеозапись, справки, работа юриста) — это серьезный аргумент, который повышает ваши шансы, но стопроцентной гарантии не дает».
- Какие дополнительные меры предосторожности вы бы рекомендовали покупателям недвижимости, особенно при сделках с пожилыми людьми?
«Титульное страхование. Это, пожалуй, самая действенная мера финансовой защиты. Она страхует риск утраты права собственности именно в случае признания сделки недействительной. В случае проигрыша в суде вы получите денежную компенсацию.
Также личная встреча и неформальная беседа позволяют оценить адекватность продавца, его истинные мотивы. Подозрительно, если пожилой человек продает единственное жилье без планов покупки другого. Установите контакт с близкими родственниками продавца, получите их нотариальное согласие или просто информируйте их о сделке. Мошенники часто изолируют жертву.
Особое внимание к «ред флагам»: Заниженная цена, сделка по доверенности, отсутствие родственников, нелогичные объяснения причин продажи — все это должно вас насторожить.
Использование аккредитива или банковской ячейки с особыми условиями: Например, что деньги будут выданы только после личного подтверждения продавцом в присутствии свидетелей, что он получил деньги и претензий не имеет».
- Что, на Ваш взгляд, необходимо изменить в законодательстве или судебной практике, чтобы лучше защитить добросовестных покупателей от подобных мошеннических схем?
«Считаю, что в настоящее время необходимо:
1. Изменение судебной практики: Верховному Суду РФ необходимо дать четкие разъяснения, исключающие автоматическое удовлетворение исков бывших собственников без тщательной проверки добросовестности покупателя.
2. Обязательное нотариальное удостоверение для сделок с единственным жильем пожилых людей, с возложением на нотариуса обязанности проверять осознанность действий продавца .
3. Подключение органов опеки по аналогии со сделками с долями несовершеннолетних для защиты пожилых собственников при отчуждении единственного жилья.
4. Создание государственного компенсационного фонда по аналогии с фондом для обманутых дольщиков, который мог бы выступать гарантом в подобных ситуациях.
5. Ужесточение уголовной ответственности за организацию подобных схем, когда доказан сговор и мошеннический умысел».
Напомним, в Волжском 22 сентября на регулируемом пешеходном переходе водитель «Пежо Боксер» сбил 9-летнюю девочку на самокате — ребенок погиб на месте. По информации Главного управления МВД по Волгоградской области, по факту произошедшего возбуждено уголовное дело. Адвокат Руслан Амирасланович Рустамов дал подробный комментарий по этому делу, в котором рассказал о возможных мерах наказания для водителя, включая принудительные работы до 4 лет, а также затронул вопросы ответственности самого ребенка и органов, отвечающих за организацию дорожного движения. Экспертное мнение адвоката — в эксклюзивном материале «Блокнот Волжский».
Софья Донцова
Новости на Блoкнoт-Волжский
