«Эффект Долиной»: почему покупатели остаются без квартир и как работает новая схема

Верховный суд РФ 16 декабря принял решение по резонансному делу о продаже квартиры Ларисы Долиной. История вызвала широкий общественный резонанс и фактически вскрыла системную проблему на рынке недвижимости.

Феномен уже получил неофициальное название — «эффект Долиной»: когда после сделки купли-продажи квартиру возвращают продавцу, а покупатель остаётся без жилья и без денег.

О том, как работает эта схема и почему она стала возможной, рассказала риелтор и руководитель агентства недвижимости Оксана Матвеева.



— Что сегодня называют “эффектом Долиной”?

— Это ситуация, при которой продавец после сделки заявляет, что в момент продажи не осознавал своих действий, был введён в заблуждение или находился под влиянием мошенников. Возбуждается уголовное дело, квартира арестовывается, и в итоге суд часто встаёт на сторону продавца, признавая сделку недействительной.

— Почему это стало таким шоком для рынка?

— Потому что подобные решения ломают саму логику гражданских правоотношений. Сделка купли-продажи — это не одномоментное действие. Она длится неделями: показы, задатки, сбор документов, банк, расчёты, подписание договора. Всё это время продавец действует осознанно, а деньги передаются законным способом — чаще всего через аккредитив.

— Но продавцы утверждают, что были “ведомыми”?

— Да, именно на этом и строится схема. Продавец говорит, что участвовал в некой «спецоперации», что его обманули мошенники, и что он уже после сделки передал деньги третьим лицам. Но по закону покупателя не должно волновать, что продавец делает со своими деньгами после получения.

— Почему суды всё чаще встают на сторону продавцов?

— Потому что используется статья 178 Гражданского кодекса — «порок воли». Формально продавец признаётся дееспособным, но заявляет, что в момент сделки не понимал значение своих действий. И это становится основанием для возврата квартиры.

— В чём главная проблема такой практики?

— В том, что покупатель оказывается полностью незащищён. Деньги переданы, документы оформлены, но ответственность за действия продавца перекладывается именно на покупателя. В итоге один человек получает обратно квартиру, а другой остаётся ни с чем.

— Почему именно дело Долиной стало переломным?

— Потому что это публичная история. Она показала масштабы проблемы и вывела её на уровень обсуждения в органах власти и судебной системе. До этого такие дела уже были, но они не получали широкого резонанса.

— Можно ли сказать, что это системный кризис?

— Да. Это кризис правоприменения. Когда мошеннические схемы развиваются, а судебная практика не успевает адаптироваться, страдают добросовестные покупатели. Именно поэтому рынок сейчас находится в состоянии страха и неопределённости.

О том, почему несмотря на решение Верховного суда в сторону покупателя квартиры Долиной, люди боятся приобретать недвижимость на вторичном рынке, и какие действия во время сделки нужно совершить, чтобы избежать тяжб после покупки Оксана Матвеева рассказала в следующем интервью на сайте "Блокнот Волжский".

Олег Евсеев 

Новости на Блoкнoт-Волжский